Veelgestelde vragen

Neen. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. 

Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule indien één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt. 

Wanneer er door een consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop Onroerende Zaken dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang geen koopakte is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige koop. 

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is ongeveer 10 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: 
- Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met: - Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. 
De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. 

Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, 'roerende zaken’ bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat indien partijen er over de bijzaken niet eens kunnen worden, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken wel eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt over de bijzaken.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Bij het kopen van een huis heb je altijd te maken met twee spelers: de koper en de verkoper. Beiden met eigen belangen. De onderzoeksplicht en informatieplicht moet zorgen voor een vlekkeloze afhandeling van de verkoop. Maar wat houden beide principes eigenlijk in?

(ver)Koopcontract

Informatie achterhouden bij de verkoop van een woning heeft in meerdere gevallen al geleid tot vervelende rechtszaken. In het (ver)koopcontract van bestaande woningen staat immers dat de ‘onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken’. Maar ook dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Wanneer blijkt dat de verkoper opzettelijk informatie heeft achtergehouden, of de koper geen volledig onderzoek heeft verricht, kunnen lastige situaties ontstaan. Om dergelijke situaties voor te zijn heeft de koper een onderzoeksplicht en de verkoper een informatieplicht.

Onderzoeksplicht

Onderzoeksplicht is voor de koper een belangrijk onderdeel voordat hij besluit de woning te kopen. Deze onderzoeksplicht houdt in dat de koper tijdens de bezichtiging goed let op onregelmatigheden aan de woning die in de toekomst voor problemen kunnen zorgen. Vlekken in het plafond, kunnen een teken van lekkage zijn. Is deze lekkage al verholpen of komt het water nog steeds langs het plafond omlaag bij de eerste beste regenbui? Maar ook beschadigingen aan bijvoorbeeld het houtwerk en kozijnen kunnen wijzen op gebreken.

Onderhandeling

Bent je zelf niet in staat een goed onderzoek te doen? Laat dan eens een bouwkundige keuring uitvoeren of een specialist kijken naar de door jou geconstateerde beschadigingen. Houd er rekening mee dat voor dergelijke onderzoeken toestemming van de eigenaar nodig is. Wanneer de eigenaar van de woning akkoord gaat met een onderzoek, dan kan de eerste onderhandeling beginnen. Het opdraaien voor deze kosten hoeft namelijk niet per se volledig voor jouw rekening te vallen. Deze kunnen gedeeld worden of zelfs geheel door de woningeigenaar betaald worden. Dat ligt geheel aan jouw onderhandelingspositie en -tactiek. Vergeet ook niet de publiekrechtelijke informatie bij de gemeente , de provincie, het Rijk, waterschap of Kadaster te raadplegen.

Informatieplicht

Ook de informatieplicht is een belangrijk onderdeel tijdens de verkoop van een woning. Het houdt in dat de verkoper verplicht is verborgen gebreken, zoals lekkage, verzakkende fundering of een olietank in de tuin te melden. Deze informatieplicht geldt vooral voor onzichtbare gebreken, aangezien zichtbare gebreken door de koper zelf gezien kunnen worden. Niet alleen verborgen gebreken maar ook rechten van derden en verplichtingen van de eigenaar moeten gemeld worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan recht van overpad of het verbod een hoge muur of boom te plaatsen in verband met het uitzicht. Als verkoper is het erg belangrijk dat de makelaar ingelicht wordt over dergelijke afspraken en voorzien wordt van alle informatie, zodat deze de koper op een juiste manier kan informeren.

Met de inachtneming van zowel de informatieplicht als de onderzoeksplicht houden zowel koper als verkoper gegarandeerd een beter gevoel over aan de gesloten deal.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Neen. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als u ons inschakelt voor de verkoop van uw woning dan zult u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van onze dienstverlening moeten betalen.